1. 전월세신고제와 확정일자, 둘 다 꼭 해야 하나요?
전월세 계약을 체결한 후 “신고는 했는데, 확정일자는 안 해도 되지 않나요?”라는 질문이 많습니다.
결론부터 말씀드리면,
전월세신고제와 확정일자는 별개이며, 둘 다 꼭 해야 합니다.
전월세신고제는 행정적 의무 절차이고,
확정일자는 보증금을 법적으로 지키기 위한 최소한의 안전장치입니다.
2. 헷갈리지 말자! 신고제 vs 확정일자 차이 비교
| 구분 | 전월세신고제 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 목적 | 정부에 임대차 사실을 알리는 행정 신고 | 보증금을 보호하기 위한 법적 날짜 도장 |
| 법적 의무 | 보증금 6,000만원↑ 또는 월세 30만원↑부터 의무 | 의무 아님 (하지만 강력히 권장됨) |
| 과태료 부과 여부 | 미신고 시 최대 100만원 과태료 발생 | 미등록 시 과태료 없음 (보증금 미보호 가능성 有) |
| 신고 위치/방법 | 부동산거래관리시스템, 구청, 공인중개사 통해 신고 가능 | 주민센터, 정부24, 전자계약 시스템 등에서 등록 가능 |
즉, 둘은 역할도, 효과도 다르며 각각의 기능이 중요합니다.
3. 확정일자가 중요한 이유 – 내 보증금을 지키는 유일한 방법
확정일자 = 보증금 우선변제권의 핵심 요건입니다.
쉽게 말해, 나중에 집주인이 집을 팔거나 경매로 넘어가더라도
확정일자와 전입신고를 마친 임차인은 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
전월세신고제 확정일자 미신고 사례:
2023년 A씨는 전세 계약 후 전입신고는 했지만, 확정일자를 받지 않았습니다.
집주인이 집을 담보로 대출받고 파산하면서, A씨는 보증금을 한 푼도 못 돌려받는 사태를 겪었습니다.왜냐하면 확정일자와 전입신고가 함께 있어야 보증금을 보호받기 때문입니다.
4. 확정일자 등록 방법 총정리
① 주민센터 방문 등록
- 계약서 원본 + 신분증 지참
- 동 주민센터 민원실 → ‘확정일자 부여 신청’ 요청
- 당일 처리 가능, 수수료 약 600~1,000원
② 정부24 온라인 등록
- 정부 24시접속 → 민원 신청 → ‘임대차 계약 확정일자 부여 신청’
- 공동인증서 필수
- 계약서를 스캔하여 첨부
③ 전자계약 플랫폼 자동 등록
- 국토부 전자계약시스템에서 계약 체결 시 확정일자 자동 부여
- 별도 신청 필요 없음, 자동으로 날짜 부여됨
TIP: 온라인으로 전월세신고제 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되는 지자체도 있으므로, 신고 후 반드시 날짜 확인 필요!
5. 전월세신고 시 확정일자도 자동 등록되나요?
부분적으로만 그렇습니다.
- 국토부의 부동산거래관리시스템을 통한 온라인 신고의 경우,
일부 지자체에서는 자동 확정일자를 부여하고 있습니다.
그러나!
- 모든 지역에 해당하지 않으며,
- 신고서 출력본이나 시스템 조회 시 확정일자가 기재되어 있어야만 실제 등록된 것입니다.
확정일자가 없는 신고는 ‘보증금 보호’ 기능을 하지 못합니다.
6. 확정일자 없는 경우 생길 수 있는 위험 3가지
- 경매 시 보증금 우선변제 불가
→ 후순위로 밀려나 보증금 대부분 손실 가능성 - 임대인 세금 체납 시, 압류 선순위로 밀림
→ 국가 세금이 먼저 회수되고 보증금은 뒷순위로 밀림 - 전입신고만으로는 불완전한 보호
→ 전입신고는 ‘대항력’, 확정일자는 ‘우선변제권’입니다. 두 개 모두 필요
7. 확정일자 + 전입신고 = 완전한 보증금 보호
임차인의 권리를 100% 지키기 위한 조합은
- 계약서 작성
- 확정일자 부여 받기
- 전입신고 완료하기
이 세 가지가 모두 충족되어야
보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 동시에 확보됩니다.
8. 전월세신고제 확정일자 관련 FAQ
Q1. 확정일자 신청은 누가 하나요?
→ 원칙적으로 임차인이 하지만, 임대인도 가능. 계약 당사자 누구나 신청 가능.
Q2. 확정일자 수수료는 얼마인가요?
→ 주민센터 방문 시 약 600~1,000원. 정부24는 무료인 경우도 있음.
Q3. 계약서가 없어도 확정일자 등록이 되나요?
→ 안 됩니다. 계약서 원본이 있어야 하며, 전자계약은 시스템 상 자동 증빙됨.
9. 마무리 요약
전월세신고제만 했다고 보증금이 자동으로 안전한 건 아닙니다.
반드시 확정일자와 전입신고를 함께 마무리해야만
전세보증금을 법적으로 100% 보호받을 수 있습니다.
오늘 계약서를 다시 꺼내서 확정일자가 찍혀 있는지 꼭 확인해보세요!
없다면, 지금 바로 주민센터나 정부24에서 신청하세요.